Droit de propriété en Thaïlande : un étranger peut-il être propriétaire ?

Oui, oui, oui et OUI !

C’est une question qui revient souvent parmi les craintes des étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier en Thaïlande. Il est tout à fait possible de devenir propriétaire.

Toutefois, il faut respecter certaines conditions et connaître le droit de la propriété thaïlandais.

Dans cet article, nous allons tenter de vous rassurer et de vous guider dans une législation malgré tout favorable à l’acquisition d’un bien immobilier par les étrangers.

Droit de propriété en Thaïlande

Deux notions à connaître en droit de la propriété thaïlandaise : freehold et leasehold

En Thaïlande, le droit de la propriété oppose deux notions : le freehold et le leasehold 

L’achat en freehold :

  • Pleine propriété du bien
  • Jouissance totale du bien
  • Possibilité de louer ou revendre le bien

L’achat en leasehold :

  • Bien loué pour une durée de 30 ans renouvelable selon les termes du contrat
  • Pleine propriété du bien
  • Location très longue durée du terrain
  • Pratique courante pour l’acquisition de maison par des étrangers en Thaïlande

Une fois ces notions comprises, voyons en détail les conditions pour devenir propriétaire en Thaïlande.

Devenir propriétaire d’un appartement en Thaïlande

Peut on devenir propriétaire en Thailande

Conformément au « Condominium Act » de 1979, un étranger peut tout à fait devenir propriétaire d’un appartement en Thaïlande en son nom propre, tout en bénéficiant de la pleine propriété pour une durée illimitée. Il faudra cependant être attentif à quelques conditions.

  • L’appartement devra être dans un condominium offrant la pleine propriété
  • Vérifier que la surface habitable de la résidence n’a pas été vendue à plus de 49% à des étrangers. Ce quota de propriétaires étrangers dans la résidence est à respecter.
  • L’intégralité des fonds devra couvrir l’achat du bien, provenir de l’étranger et être en devises étrangères.

L’enregistrement de la propriété de votre appartement sera enregistré au cadastre où un titre de propriété pourra vous être délivré. De nombreux programmes proposent des appartements dans des résidences haut de gamme qui satisfont toutes ces conditions.

Devenir propriétaire d’un terrain en Thaïlande

Devenir propriétaire d’un terrain en Thaïlande

La nuance concernant le droit de la propriété porte sur ce point. Les étrangers ne peuvent pas être propriétaire d’un terrain en leur nom et disposer de la pleine propriété. En revanche, ils peuvent être propriétaires de la maison construite sur ce terrain. 

Les investisseurs étrangers pourront donc obtenir la pleine jouissance du terrain au moyen d’une location d’une durée de 30 ans renouvelable selon les conditions définies avec le propriétaire. En général,  ce contrat est renouvelable deux fois pour atteindre une durée de 90 ans en tout.

De plus, le contrat de location devra être enregistré au Land Department. Il devra inclure des clauses de renouvellement, de succession, d’annulation du bail ou d’enregistrement d’un nouveau bail en cas de revente de la maison. 

Cette pratique est très courante, peu coûteuse et parfaitement légale. Cette disposition permet de se rapprocher du statut de pleine propriété.

Vous pourrez également effectuer l’achat du terrain par le biais d’une société thaïlandaise avec un actionnaire majoritaire thaïlandais. Si vous vous engagez dans cette démarche, nous vous recommandons de constituer cette société avec un associé thaïlandais « réel » qui contribue à l’apport du capital. Prenez attache auprès d’un avocat spécialisé pour ce type de montage. 

Devenir propriétaire d’une maison en Thaïlande

Devenir propriétaire d’une maison en Thaïlande

Oui vous pouvez être propriétaire d’une superbe villa avec piscine à Hua Hin

Comme nous venons de le voir, les étrangers ne sont pas autorisés à acheter un terrain. Cependant, même si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, vous pourrez bénéficier d’un usufruit sur ce terrain pendant 30 ans renouvelables selon les conditions prévues dans le contrat de location enregistré au cadastre.

En revanche, vous serez propriétaire de la maison construite sur le terrain en leashold. Le leashold est la solution pour acheter une maison en Thaïlande sans avoir la propriété du terrain. 

La propriété de la maison ou de la villa sera actée au moyen d’un permis de construire s’il s’agit d’une maison en construction ou d’un acte de vente enregistré au cadastre dans le cas d’une revente.

Conseils pratiques pour devenir propriétaire en Thailande

devenir propriétaire étranger Thailande

Prenez le temps de vérifier les quelques points suivants avant de finaliser votre achat d’appartement ou de maison.

  • Toujours traiter avec une personne juridique et non une personne physique. En cas de décès du propriétaire, vous allez à l’encontre de lourdes complications.
  • Vérifier que le contrat de location est enregistré au cadastre. Le contrat, rédigé en Thaïlandais, devra prévoir les conditions de renouvellement ainsi qu’un éventuel changement dans la législation. Cette procédure est obligatoire pour tout bien dont la durée de location excède 3 ans. En cas de défaut d’enregistrement auprès des autorités thaïlandaises, votre bail de 30 ans serait réduit à 3 ans automatiquement.
  • Ne vous engagez pas dans des montages juridiques douteux à la limite de la légalité. Afin de faciliter l’acquisition d’un bien par des étrangers, certaines pratiques contournent la loi en créant des sociétés avec un actionnaire majoritaire thaïlandais. Ce type de procédure peut rapidement se retourner contre l’investisseur qui n’a pas le contrôle de l’actionnariat. Si les autorités constatent que ce montage cache 100% d’investissement étranger, la société serait immédiatement dissoute. Soyez vigilant et encadrez ce type de montage avec un avocat.
  • Les contrats étant rédigés exclusivement en Thaïlandais, accordez un soin particulier au traducteur afin d’éviter toute malversation ou erreur sur votre nom. Idéalement, transmettez les documents à votre avocat thaïlandais qui va s’assurer de la bonne traduction et que le contrat respecte bien le cadre légal.
  • Pour les appartements en condominium, assurez-vous que le quota de propriétaires étrangers ne dépasse pas les 49% dans la résidence. Pour s’en assurer, rapprochez-vous du syndic et demandez une lettre qui atteste de la répartition entre propriétaires thaïs et étrangers. Elle devra être transmise au cadastre.
  • L’argent utilisé pour financer le bien immobilier doit toujours provenir de l’étranger et être en devise étrangère.

Soyez rassuré à la lecture de cet article. Vous pouvez devenir propriétaire d’un appartement ou d’une villa en Thaïlande en toute légalité.

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