Comment acheter une maison en Thaïlande ? Leasehold ou création d’une société thaïlandaise ?
Vous êtes à la recherche d’un investissement rentable ou d’un lieu de villégiature d’exception ?
Acheter une maison en Thaïlande est une solution séduisante.
Cependant, il vous faudra vous familiariser avec le droit de la propriété thaïlandais.
Dans cet article, nous vous expliquons comment devenir propriétaire d’une maison en Thaïlande, sans vous arracher les cheveux.
Le droit de la propriété thaïlandais
La Thaïlande a la particularité d’avoir une réglementation complexe et des lois protectionnistes. Ici, la terre appartient aux sujets thaïlandais.
Néanmoins, Devenir propriétaire lorsque l’on est étranger est un acte tout à fait envisageable, mais cela doit obéir au système en vigueur.
Pour éviter bien des écueils, prenez le temps de vous renseigner et de suivre les conseils de cet article.
Au pays du sourire, un étranger n’a pas le droit de posséder un terrain en son nom propre. Pour contourner ce point, vous avez deux solutions :
- Acheter en leasehold
- Acheter par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise.
Acheter une maison en Thaïlande en leasehold
Si un étranger ne peut être propriétaire d’un terrain en Thaïlande, il peut cependant le louer en enregistrant un bail d’une durée maximale de 30 ans, qui dans la pratique est renouvelable deux fois (soit pour 90 ans).
Cependant, cela reste au bon vouloir du propriétaire à l’échéance du bail. Cette solution, communément appelée le « leasehold », séduit de nombreux acheteurs étrangers.
Par conséquent, en signant un contrat avec le propriétaire du terrain, il détient alors une location très longue durée du terrain et la pleine propriété du bien immobilier qu’il va construire.
Avantages :
- Solution légale et facile
- Solution économique : les frais d’enregistrement du bail sont de 1,1% de la valeur déclarée dans le contrat.
Inconvénients :
- Rester très vigilant sur le bail, les parcelles, les titres de propriété
- La revente et le renouvellement du bail sont soumis à approbation du propriétaire
- Risques accrus en cas de contrat avec une personne physique (en cas de décès, d’absence ou de succession)
Achat d’une une maison en Thaïlande en Thai Company
C’est une solution un peu plus complexe.
En effet, La législation thaï prévoit qu’un bien immobilier puisse être acheté par une société, à la condition que la majorité des parts soient détenues par des Thaïlandais.
Ainsi vous créez une société, dans laquelle vous êtes minoritaire (et Directeur Général) et vous associez à un actionnaire thaïlandais majoritaire (51% des parts).
Le choix du partenaire local devra donc être judicieux pour éviter toute complication. Il est tout à fait possible de rédiger les statuts en précisant qu’aucune décision ne peut se prendre sans l’accord de l’actionnaire minoritaire. C’est une façon de garder le contrôle de cette société que vous ne possédez pas.
Comme toute société, l’actionnaire majoritaire devra tenir une comptabilité et déposer ses bilans chaque année. Si aucun revenu n’est généré, la société est radiée du registre du commerce.
Autre risque. N’oubliez pas que lorsque vous êtes détenteur d’un visa non immigrant longue durée, vous ne pouvez pas travailler.
Alors, en devenant Directeur Général de votre société, sans permis de travail, vous risquez une peine pouvant aller jusqu’à l’exclusion du royaume.
Ne vous laissez pas tenter par des solutions de facilité (associés de paille, prête-noms…) qui sont illégales et fortement répréhensibles.
Considéré comme un détournement de la loi thaïlandaise, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à un million de bahts et une peine de prison de 3 ans.
Avantages :
- Pas de limite dans le temps. La société est propriétaire du terrain, sans aucune contrainte de durée
- Revente de la maison facilitée. En cas de changement de propriétaire, il vous suffit de modifier le nom du directeur général en effectuant la démarche auprès du registre du commerce. Cette démarche évite les frais de droits de transfert au niveau du cadastre.
Inconvénients :
- La démarche est plus complexe et plus risquée. Il faut bien cadrer l’aspect juridique de la société.
- Les actionnaires thaïlandais doivent effectivement participer à l’investissement.
- Avoir confiance dans ses actionnaires thaïlandais
- Coûts de création de la société et frais de tenue comptable annuelle
- Recommandé plutôt pour les personnes déjà installées en Thaïlande depuis plusieurs années et possédant des contacts locaux fiables, ou à des entreprises ayant déjà une activité réelle en Thaïlande.
Conseils pour un achat réussi d’une villa en Thaïlande
Devenir propriétaire en Thaïlande peut rapidement devenir un vrai parcours du combattant. Suivez ces quelques conseils pour éviter les arnaques et les risques potentiels.
- Faites traduire tous les documents relatifs à la transaction
- Rapprochez-vous d’un avocat ou d’un conseil juridique de confiance pour vous accompagner
- Méfiez-vous des montages juridiques illégaux
- Assurez-vous que votre bail de 30 ans soit bien enregistré au cadastre (Land Department), démarche obligatoire pour tout bail supérieur à 3 ans. Si ce n’est pas le cas, la durée légale de votre bail de 30 ans passe à 3 ans.
- Pour les baux longue durée, évitez de faire la transaction avec une personne physique. Privilégiez une personne juridique (société de promotion) pour éviter tout problème en cas de décès du propriétaire.
- Pensez à inclure les clauses de renouvellement, succession et revente lors de la signature du contrat
En Thaïlande, comme partout ailleurs, il est important de bien comprendre la législation en vigueur pour acheter une maison, d’être assisté dans vos démarches, de faire traduire vos documents. Vous comprendrez ainsi ce que vous signez et ce à quoi vous vous engagez.
Besoin d’informations complémentaires pour acheter une maison en Thaïlande ? Obsido Immo, agence immobilière en Thailande, est à votre disposition pour vous conseiller.
